Auch wenn viele Immobilienkunden zu Recht verunsichert sind: es gibt wieder Perspektiven am Markt, die es durchaus sinnvoll machen, im Jahr 2025 eine Immobilie zu kaufen oder auch zu verkaufen. Die Diplom-Immobilienwirtin (DIA) Charlotte Huhn, die seit vier Jahre mit ihrem eigenen Immobilienbüro selbständig am Markt ist und über zwölf Jahren Erfahrung in der Immobilienbranche hat, spricht über Zinsen, Steuern und Politik.
Huhn: Um Ihnen einen kurzen Überblick zu geben – Die Immobilienbranche ist gerade in einer der schwierigsten Phase. Schaut man auf die letzten Jahre, stand die Branche vor allem vor den folgenden Herausforderungen: gestiegen Baukosten um 30%, gestiegen Zinsen, überzogene Regulierungen, zerstörtes Vertrauen in die KfW-Programme, Einbruch der Baugenehmigungsverfahren in 2024 um fast 45 %.
Insbesondere der fehlende Neubau zieht einen Rattenschwanz mit sich, auch heute haben wir Wohnraumknappheit, wie das in zwei bis drei Jahren (übliche Bauzeit) aussehen wird, ist klar: keine Genehmigungen, kein Wohnraum. Die Folge: eine noch größere Lücke zwischen Nachfrage und Angebot sowie steigende Kauf- und Mietpreise.
Das Thema Wohnungsknappheit beschäftigt uns auch nicht erst seit wenigen Jahren. All das sind die Ergebnisse von jahrelangen Diskussionen, Schneckentempo, keiner klaren Wohnungsbaupolitik und der aktuellen wirtschaftlichen Lage in Deutschland.
Huhn: Aktuell sind viele Kaufinteressenten verunsichert. Käufer von unsanierten Bestandsimmobilien müssen mit den hohen Auflagen und Kosten der energetischen Sanierung rechnen. Auch die Banken bewerten diese Objekte schlechter, weil mehr Risiko besteht – das macht sich im Zins direkt bemerkbar. Gleichzeitig ist das Vertrauen in die KfW-Programme aufgrund von vergangenen Förderstopps und ständigen Änderungen zerstört.
Wir haben gerade ein gutes Beispiel: Wir verkaufen eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus aus den 70ern. Das Haus muss energetisch saniert werden, das sehen wir auch als sinnvoll. Das bedeutet eine einmalige Sonderumlage und monatliche Mehrkosten für den Förderkredit. In diesem Fall sind das monatlich 350,- Euro für den Förderkredit und 450,- Euro Hausgeld, das sind dann rund 800,- Euro im Monat. Eine zusätzliche Belastung, die nicht jeder tragen kann, wenn er zum Beispiel noch eine Finanzierung bedienen muss. Das heißt, entscheidend ist hier gar nicht die einmalige Summe oder der Kaufpreis, sondern: wer kann sich diese zusätzliche Mehrbelastung einer energetischen Sanierung im Monat überhaupt leisten. Die Energiewende wird zwar von der Regierung vorgegeben, aber die Umsetzung muss jeder einzelne tragen können.
Die finanzierenden Banken sind aktuell auch ein Thema: die Banken nutzen für die Finanzierung Bewertungsprogramme und kommen oft auf niedrigere Immobilienwerte. Das bedeutet für den Käufer häufig, dass er für die Differenz zwischen Banken-Bewertung und Kaufpreis, mehr Eigenkapital bringen muss.
Im Neubaubereich mangelt es an Objekten, da die Bauträger weiterhin mit hohen Baukosten, gestiegenen Zinsen und Regulierungen zu kämpfen haben.
Weitere Hürden beim Immobilienkauf ist die neue Grundsteuer, die zwar bei einigen Objekten gesunken, aber eben auch teilweise stark gestiegen ist. In den letzten Wochen haben wir einige Anrufe von verunsicherten Eigentümern erhalten – die Grundsteuer bedeutet eben auch eine weitere laufende Belastung.
Zuversicht geben die aktuell stabilen Baufinanzierungszinsen. Der extreme Anstieg 2022 hat sich nun eingependelt und gibt eine gute und solide Planbarkeit.
Huhn: Es gibt den Förderkredit „Wohneigentum für Familien“, der sich an Familien mit mittlerem Einkommen richtet. Er gewährt ein zinsvergünstigtes Darlehen, allerdings nur für Neubau oder sanierte Objekte mit hohem KFW-Standard, und es gibt auch Einkommensgrenzen, deren Höhe von der Zahl der Kinder in der Familie abhängig ist. Ich persönlich finde, dass die Förderung nicht den Bedarf trifft. Wie bereits beschrieben fehlt es an Neubau, und der verpflichtende KfW-Standard bei einer Sanierung ist auch teuer und nicht für jede Bestandsimmobilie sinnvoll.
Darüber hinaus wird derzeit in der Politik diskutiert, die Grunderwerbssteuer in Höhe von fünf Prozent für den Ersterwerb einer eigengenutzten Immobilie zu senken.
Die Eigentumsquote in Deutschland ist im Vergleich zu anderen Ländern sehr gering, wenn man denkt, dass eine Immobilie auch eine gute Altersvorsorge ist. Hierfür braucht es endlich klare und kluge Impulse und Anreize der Politik. Gerade in der aktuellen Zeit – mit dem ständigen Wandeln bleibt Wohnraum ein fester Anker.
Huhn: Die Nachfrage an Wohneigentum ist höher als das Angebot. Es gibt aktuelle Studien, die klar zeigen, dass es Regionen in Deutschland gibt, die eine hohe Nachfrage aber geringes Bauvolumen haben und andere Regionen haben ein Überangebot und eine geringe Nachfrage. 2023 auf 2024 hat sich die Situation verschärft – noch klarere Zeichen, dass ein politischer Handlungsbedarf besteht, die Rahmenbedingungen zu verbessern, gibt es nicht.
Die Bestandsimmobilien profitieren teilweise von der aktuellen Situation. Da wo Nachfragedruck herrscht, steigen Preise an. Das bedeutet aber nur noch mehr Druck auf den privaten Immobilienkäufer.
Ein Nebeneffekt: Die hohen Kaufpreise führen zu einer Abwanderung in den Mietmarkt, wodurch die Mieten aktuell wieder steigen.
Huhn: Nachdem die Bauzinsen in 2022 stark gestiegen und zuletzt wieder leicht gesunken sind, sind sie auf dem jetzigen Niveau stabil und damit ein kalkulierbarer Faktor. Gleichzeitig werden die Renditen wieder attraktiver. Der Immobilienmarkt kommt langsam wieder in Bewegung. Potentielle Käufer kehren zurück und es liegt an uns, die unterschiedlichen Preisvorstellungen wieder in Übereinstimmung zu bringen. Die Immobilienpreise stabilisieren sich weiterhin.
Die Immobilienbranche hat bereits in 2023 die Ärmel hochgekrempelt und auch der Immobilienverband Deutschland (IVD) ist extrem aktiv – Durch das Engagement und die tägliche Arbeit von Projektentwicklern, Maklern, Verwaltern sowie Handwerkern, Planern und Energieberatern werden neue Lösungen erarbeitet, damit Wohnraum und vor allem das Eigentum in Deutschland weiterhin entsteht. Jetzt braucht es noch eine Regierung, die den Wohnungsbau und die Immobilienpolitik wiederbelebt.
Ein Blick auf unser Freiburg: Freiburg ist im Gegensatz zu anderen Großstädten robust in puncto solide Preise. Wichtig bei einem Kaufobjekt ist zum einen der Zustand. Hier sind energetisch sanierungsbedürftige Objekte immer wertschwächer wegen des Sanierungsbedarfs. Daher empfehle ich, sinnvolle Maßnahmen zur energetischen Verbesserung und Modernisierungen (auch altersgerechter Umbau) in Betracht zu ziehen. Das macht Immobilien wertstabiler. Zum zweiten spielt natürlich weiterhin die Lage eine entscheidende Rolle.
Viele unserer Kunden stellen uns entsprechend die Frage: Lohnt sich für Verkäufer und Käufer auf bessere Zeiten zu hoffen? Ich persönlich sage, dass sich Abwarten nicht lohnt bzw. auszahlen wird. Ein Hebel sind die Zinsen, und diese werden sich nur in Mini-Schritten bewegen. Die Zentralbank wird in Hinblick auf die Inflation vorsichtig sein und mit einer Zinswende nach unten ist nicht zu rechnen.
Huhn: Bei der Lage hat sich einiges getan: natürlich bleibt die Wiehre und Herdern weiterhin total beliebt. Aber auch Haslach und der Stühlinger hat aufgrund von Nachverdichtungen und einer perfekten Infrastruktur an Beliebtheit gewonnen – das sind richtige Trendviertel. Freiburg hat – egal ob Süd, Ost, Nord oder West – gefragte Lagen. Es kommt auch drauf an, ob jemand zur Selbstnutzung oder als Kapitalanlage sucht.
Interesse besteht überall dort, wo eine gute Infrastruktur vorhanden ist. Manche Kaufinteressenten suchen ein „Schnäppchen“ und sind auch bereit zu sanieren, andere wollen ein bezugsfertiges Objekt. Wir haben bei unseren Objekten eine gute Durchmischung.
Huhn: Wer aktuell eine Immobilie kaufen möchte, sollte strategisch vorgehen. Hier sind einige hilfreiche Punkte: Finanzierung klären, Eigenkapital optimieren, Sanierungsbedarf prüfen, flexibel bleiben – und somit mehr Chance auf ein gutes Angebot und natürlich die Förderungen nutzen.
Huhn: Verkäufer können ihre Chancen auf einen guten Abschluss verbessern, indem sie einen realistischen Preis ansetzen. Der Markt hat sich verändert, und überzogene Preisvorstellungen schrecken Käufer ab. Eine professionelle Wertermittlung ist hier entscheidend. Den Immobilienzustand optimieren. Sanierungspotenzial mit Hilfe eines Energieberaters aufzeigen. Die richtige Zielgruppe ansprechen und unbedingt mit einem Experten arbeiten – nach all den Jahren Erfahrung und Kundengeschichten, kann ich sagen, dass es eine sehr gute und wichtig Investition ist, eine Maklerin oder einen Makler einzuschalten.
Huhn: Wir wurden von der FSB angesprochen – weil ein persönlicher Kontakt zu meiner Mitarbeiterin besteht und wir durch unseren Podcast „Frauen-Immobilien-Zukunft“ aufgefallen sind.
So durften wir uns als Vermarktungspartner vorstellen. Das Quartier Metzgergrün hat mich von der ersten Sekunde an begeistert – die drei Wörter, die mir dazu direkt eingefallen sind: ZERTIFIZIERT, ZUKUNFTSSICHER und ZENTRAL. Das Quartier ist vom DGNB, Europas größtem Netzwerk für nachhaltiges Bauen, ausgezeichnet und ist ein Vorzeigeprojekt der Stadt Freiburg, auch aufgrund der guten Durchmischung im Quartier. Um die sozial geförderten und frei finanzierten Wohnungen kümmert sich die FSB selbst. Insgesamt werden über 550 Wohnungen realisiert, aktuell sind es 250. Wir vermarkten ein Haus mit 24 Eigentumswohnungen. Das Projekt ist ein super Beispiel, wie eine Nachverdichtung sinnvoll und zukunftssicher sein kann. Das Projekt „Metzgergrün“ ist für uns eine tolle Chance, aber natürlich auch eine Herausforderung. Wer mehr erfahren will findet alle Infos auf unserer Homepage oder darf gerne anrufen.
Mit Charlotte Huhn sprach Nicola Hugel
Eine Scheidung ist ein herausfordernder Lebensabschnitt, der viele Fragen aufwirft, insbesondere wenn gemeinsames Eigentum, wie eine Immobilie, betroffen ist. In diesem Beitrag geben wir Ihnen einen Überblick über die wichtigsten Aspekte, die Sie in der Zeit der Trennung berücksichtigen sollten.
Der Verlust eines geliebten Menschen ist eine emotionale Herausforderung, und das Erben einer Immobilie kann die Situation zusätzlich verkomplizieren. Wir haben einige Tipps zusammengestellt, um Erbengemeinschaften zu unterstützen.
In diesem Blogbeitrag erläutern wir die wichtigsten Aspekte der Reform, die Sie beachten sollten, um gut vorbereitet in die kommenden Jahre zu gehen.
Seit Juni 2023 gibt es mit dem Programm „Wohneigentum für Familien 300“ (WEF 300) eine Nachfolgeförderung des Baukindergelds. Dieses neue Modell zielt darauf ab, den Neubau oder den Erstkauf von selbstgenutzten und klimafreundlichen Häusern und Wohnungen zu fördern.
Das Leben im Alter bringt viele Veränderungen mit sich, insbesondere wenn es um das Wohnen geht. In Freiburg und Umgebung stellen sich viele Menschen die Frage, wie sie ihre Immobilie an die sich wandelnden Bedürfnisse im Alter anpassen können.
