FAQ

Nicht immer haben Immobilieneigentümer es selbst in der Hand, den Verkaufszeitpunkt zu bestimmen. Es gibt Lebenssituationen, in denen es manchmal schnell gehen muss und persönliche Gründe (z.B. Umzug, Erbschaft, Scheidung, etc.) für den Immobilienverkauf sprechen. Es gibt jedoch auch Situationen im Leben, bei denen es keinen Zeitdruck gibt, von ersten Gedankenspiel bis zur Entscheidung und dem eigentlichen Verkauf vergehen dann häufig mehrere Jahre. Sollten Sie also nicht unter Zeitdruck stehen, können Sie die Entwicklung der Immobilienpreise berücksichtigen. Verschlechtern sich die wirtschaftlichen Aussichten, sollten Sie sich tendenziell mit dem Verkauf beeilen. Bessern sich die wirtschaftlichen Aussichten, können Sie wahrscheinlich auch mit einem besseren Verkaufserlös rechnen. Bei vermietet Immobilien biete der Auszug des Mieters eine gute Verkaufsgelegenheit, da die Abwicklung und der Verkaufserlös meistens besser ausfällt sowie eine größere Zielgruppe auch angesprochen wird. Für vermietete Immobilien kommen meist nur Kapitalanleger in Frage, hier sollte das Verhältnis Verkaufspreis und Miete stimmen, um eine gute Rendite zu erzielen. Weiterhin können Sie mit mehr potenziellen Käufern rechnen, je niedriger das Zinsniveau liegt.

Ein guter und verhandlungsstarker Immobilienmakler ist Vermittler zwischen den Parteien auftreten. Das ist bei Verkaufsverhandlungen ein sehr großer Vorteil. So sind z.B. Kaufinteressenten eher bereit, einem Mittler/Vermittler als einem Eigentümer zu sagen, was an einer Immobilie gefällt und was nicht bzw. unter welchen Bedingungen sie kaufen würden. Gute Makler können aufgrund dieser „Vermittlerfunktion“ andere Preise durchsetzen und verdienen eine Maklerprovision nur im Erfolgsfall. Viele Eigentümer unterschätzen den Zeit- und Kostenaufwand, der beim Privatverkauf einer Immobilie anfällt. Zudem ist nicht jeder Eigentümer in der Lage, das gesamte Aufgaben- und Leistungsspektrum eines Immobilienmaklers zu erbringen, da dieser die Fähigkeit ein ansprechendes Exposé zu gestaltet (z.B. Fotos mit Weitwinkel-Kamera, Grafikprogramm für Grundrisse, etc.) nicht besitzt, dieser nicht mehrere Vermarktungswege parallel nutzten kann (z.B. eigene Datenbank, Immobilienportale, Printmedien, etc.), dieser den Verkauf nur begrenzt rechtlich absichern kann (Haftpflichtversicherung, Klärung von Rechtsfragen), die Bonität des Käufers nicht ausreichend prüfen kann, etc. Final ist anzumerken, dass ein guter Makler seine Provision wert ist und aus unserer Sicht der Privatverkauf nur in Ausnahmefällen zu empfehlen ist (z.B. beim Verkauf an Familie oder Freunde).

Ein professioneller Makler stellt sich auf seinen Kunden ein und nimmt die Bedürfnisse der Kunden wahr. Das klingt wie eine Worthülse. Fakt ist aber, dass auch die größten Investitionen mit Emotionen, Erinnerungen und Hoffnungen verbunden sind. Die individuellen Vorstellungen und Anforderungen jedes einzelnen Kunden, sowie dessen finanzielle Möglichkeiten, sind für den guten Makler unentbehrliche Informationen. Kunden sollten vom Makler mit einem hohen Maß an Transparenz und Fachwissen aufgeklärt werden. Vorgefertigte, „pauschale Musterlösungen“ bringen selten das Ergebnis das ein kompetenter Makler, mit einer auf den Kunden angepassten Beratung, erreichen könnte. Das gewünschte Ziel des Kundens muss mit einem Vertrauensverhältnis zum Makler und einer authentischen Beratung, gepaart mit einer soliden und modernen Vermarktungsstrategie erreicht werden.

Beim Verkauf einer Immobilie müssen viele Dinge berücksichtigt werden. Folgendes nimmt ein guter Makler dem Kunden ab:

o Im ersten Schritt muss die Immobilie möglichst objektiv bewertet werden. Diese Bewertung dient als Grundlage, um den passenden Angebotspreis festzulegen

o Um die Immobilie bestmöglich zu präsentieren, wird ein aussagekräftiges Exposé erstellt mit professionellen Fotos, Grundrissplan, Energieausweis und alle notwendigen Informationen im Werbetext

o Die Immobilie wird über die richtigen Kanäle tatkräftig beworben

o Der Makler ist der erste Ansprechpartner für die zahlreichen Kaufinteressenten und beantwortet alle aufkommenden Fragen

o Nach den ersten Kontaktaufnahmen werden Besichtigungen organisiert sowie die Objektunterlagen den Interessenten geschickt werden

o Der Makler koordiniert Preisverhandlungen zwischen Verkäufer und den qualifizierten potenziellen Käufern

o Der Makler prüft die Bonität den potenziellen Käufern und besichtigt die Immobilie meist ein weiteres Mal ggf. auch mit Handwerkern

o Sobald der Verkäufer sich für einen Käufer entschieden haben, kümmert sich der Makler um die weitere Abwicklung und den Termin beim Notar

o Auch nach dem Notartermin bleibt der Makler auf dem Stand bzgl. der Zahlung und kümmert sich um die Übergabe der Immobilie. Meistens tauchen auch nach dem Termin einige Fragen bei den Parteien auf, auch da ist der Makler immer beratet tätig.

Die Frage, ob man sich den Verkaufsprozess seiner Immobilie selbst zutraut und die nötige Zeit hierfür hat, sollte sich immer vorab gestellt werden. Nur dann ist es vorteilshaft auf einen Makler zu verzichten.

Seit 2015 drohen Eigentümern empfindliche Strafen, wenn Sie nicht bei Besichtigungen einen gültigen Energieausweis vorlegen können. Nur wenige Immobilien, wie z.B. Gebäude, mit Denkmalschutz benötigen keinen Energieausweis. Grundsätzlich werden Bedarfs- und Verbrauchsausweise benötigt. Welcher der richtige ist, wird ebenfalls vorgegeben. Der Energieausweis gibt Auskunft über die Verbrauchswerte einer Immobilie bzw. über den theoretisch benötigten Energiebedarf.

Wenn ein Immobilienmakler beauftragt wird, schließen die beiden beteiligten Parteien einen Maklervertrag ab. Bei erfolgreicher Vermittlung des Objekts erhält der beauftragte Makler seinen Lohn in Form einer Maklerprovision. Somit handelt es sich bei der Maklerprovision um ein erfolgsabhängiges Honorar, das der Makler für seine Tätigkeit erhält. Die Höhe der Provision hängt dabei von verschiedenen Faktoren ab, wie beispielsweise der Art des Geschäftes, und wird prozentual auf Grundlage des vermittelten Immobilienwertes berechnet.

Eine Maklerprovision wird ausschließlich im Erfolgsfall fällig, bedeutet, wenn die Immobilie verkauft oder vermietet wurden. Beim Verkauf wird die Provision prozentual am notariellen Beurkundeten Kaufpreis berechnet. In Baden-Württemberg ist eine Maklerprovision von 6 % zzgl. MwSt. üblich, diese teilt sich in Innen- und Außenprovision auf. Die Maklerkosten von 3,57 % inkl. MwSt. pro Partei sind im Freiburger raum üblich. Bei einer Vermietung sind zwei bis drei Monatskaltmieten üblich, auch diese werden erst bei Mietvertragsunterzeichnung fällig.

Möchte der Kunde seine vermietete Immobilie verkaufen, muss vom Übergang des Mietvertrages bis zum möglichen Vorkaufsrecht des Mieters einige rechtlich Fragen berücksichtigt werden. Laufende Mietverhältnisse laufen auch nach dem Verkauf weiter. Dies kann einen Vorteil darstellen, wenn der Käufer eine Kapitalanlage sucht. Sollte der Käufer später selbst einziehen wollen, kann dies zu einem verminderten Verkaufspreis führen. Der Auszug eines Mieters kann daher immer ein Anlass sein, über einen möglichen Verkauf nachzudenken. Das Vorkaufsrecht des Mieters ist zu beachten, wenn vermietete Wohnräume in Eigentumswohnungen umgewandelt und aufgeteilt werden und dann an Dritten außerhalb der Familie veräußern werden sollen. Trifft dies zu, muss der Mieter unverzüglich über den Inhalt des Kaufvertrags und das bevorstehende Vorkaufsrecht informieren werden (§ 577 Abs. 2 BGB). Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam und der Mieter kann Schadensersatz fordern.

Der Immobilienverkauf kann für Laien einige Tücken bereithalten. Sollte es an Wissen und Zeit mangeln, laufen Kunden die Gefahr, Fehler zu machen. Folgende typische Fehler sollten vermieden werden:

o Den Aufwand unterschätzen

Viele Eigentümer haben vor dem anstehenden Immobilienverkauf nur eine vage Vorstellung, von dem was einen erwartet. Daher wird oftmals der finanzielle und zeitliche Aufwand des Verkaufsprozesses unterschätzt. Hinzukommt, dass oftmals nicht die organisatorischen Abläufe und notwendigen Arbeitsschritte bekannt sind.

o Wichtige Unterlagen fehlen

Ein häufiger Fehler unterläuft Privatpersonen auch dahingehend, dass oftmals nicht alle nötigen Unterlagen für den Verkauf verfügbar sind. Potenzielle Käufer benötigen gewisse Dokumente vor allem für ihre Bank, die auf dieser Grundlage die Immobilienfinanzierung prüft. Zu den notwendigen Unterlagen gehören zum Beispiel der Grundbuchauszug, der Energieausweis und die letzten Abrechnungen.

o Der Verkaufspreis ist falsch kalkuliert

Ein realistischer Preis ist für den erfolgreichen Immobilienkauf von entscheidender Bedeutung. Ein zu hoher Preis schreckt interessierte Käufer ab und führt nicht selten dazu, dass sich die Immobilie zu einem Ladenhüter entwickelt. Andererseits führt ein zu niedriger Preis nicht nur zu verschenktem Geld, es kann potenzielle Käufer auch misstrauisch machen und sie könnten möglicherweise einen versteckten Mangel an der Immobilie vermuten.

o Kein aussagekräftiges Exposé

Ein Bild sagt mehr als tausend Worte. Der erste Eindruck zählt, dies gilt auch bei der Immobilienanzeige. Das Verkaufsobjekt sollte daher ins rechte Licht gerückt werden und mit einem ansprechenden Beschreibungstext versehen werden.

o Schlechte Vorbereitung der Immobilie für die Besichtigung

Auf kleine Handgriffe und kosmetische Änderungen sollte geachtet werden, damit die Immobilie einen positiven Eindruck bei den Interessenten hinterlässt. Dazu gehört es etwa, den Rasen zu mähen, überflüssige Dekorationsartikel wegzuräumen und eventuell frische Blumen auf den Tisch zu stellen.

o Mangelnde Verhandlungsbereitschaft beim Verkaufspreis

Die Preisverhandlung zählt für private Immobilienverkäufer zu den größten Herausforderungen. Im Vorfeld sollte eine passende Preisstrategie vorhanden sein, um souverän auf die Vorstellung des Käufers reagieren zu können.

o Fehlende Überprüfung der Bonität des Käufers

Viele Verkäufer scheuen sich davor, die Zahlungsfähigkeit des Käufers zu prüfen, dabei können hierdurch teure Rückabwicklungen vermieden werden. Eine kurze Finanzierungsbestätigung der Bank oder eine Bescheinigung darüber, dass ihr Vertragspartner über das benötigte Geld verfügt sollte verlangt und ausgehändigt werden. Solange dies nicht vorliegt, sollten Sie die Verkaufsaktivitäten mit anderen Interessenten nicht einstellen.

Beim Verkauf/Kauf einer Immobilie gibt es viele grundlegende Dinge die man unbedingt beachten sollte. Da ein Immobilienkauf in der Regel eine Investition ist, welche nur ein bis zwei Mal im Leben vorkommt, sollte hier alles glatt über die Bühne gehen. Aus diesem Grund ist es wichtig zu wissen welche Unterlagen für den Kauf bereitstehen müssen.

Folgende Unterlagen werden unter anderem für einen Immobilienverkauf benötigt:

o Grundbuchauszug

o Lageplan

o Auszug aus der Flurkarte

o Bauplan mit Wohnflächenberechnung

o Bebauungsplan

o Grundriss

o Baubeschreibungen (bei nachträglichen Um- und Ausbauten)

o Energieausweis

o Wohn- und Nutzflächenberechnung

o Auszug der Liegenschaftskarte

o Gebäudeversicherung

o Erbbaurechtsvertrag (falls vorhanden)

Beim Verkauf von Teileigentum kommen folgende Unterlagen dazu:

o Teilungserklärung

o aktueller Wirtschaftsplan

o letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlung

o Verwaltervertrag

o Mietvertrag (falls Kapitalanlage)

Der Käufer muss die Grunderwerbsteuer, den Notar und anteilig den Makler bezahlen. Für den Verkäufer fallen lediglich anteilig die Maklerprovision und ggf. Kosten zur Lastenfreistellung vom Grundbuch. Ab dem 23.12.2020 gilt das Gesetzt der Courtageverteilung. Beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen darf die Höhe der Maklercourtage des Käufers nicht die des Verkäufers übersteigen. Ist die Immobilie über einen Kredit finanziert und zum Zeitpunkt des Verkaufs noch nicht abbezahlt, kann die Bank eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, wenn durch die Auflösung des Kredits ein Zinsschaden entsteht. Am besten sollte der Verkäufer sich vorab bei der Bank informieren. Der Käufer wird verlangen, die Immobilie lastenfrei zu übernehmen. Hierzu ist es die Aufgabe des Verkäufers bei einem Notar die Löschung der Grundschuld mithilfe der Löschungsbewilligung zu veranlassen. Dies ist kostenpflichtig.

Als Verkäufer werden folgende Unterlagen/Infos benötigt:

o Alle im Grundbuch eingetragenen Personen mit Personalausweis oder ersatzweise Reisepass müssen vor Ort erscheinen oder Nachgenehmigen.

o Löschungsbewilligung der Bank bei vorher eingetragener Buchgrundschuld oder Grundschuldbrief müssen vorhanden sein

o Bei Erben: Erbschein im Original und alle im Erbschein eingetragene Mieterben müssen zur Mitunterzeichnung des Notarvertrages anwesend sein.

Bei einem vermieteten Objekt, indem eine Kaution vorhanden ist, muss diese an den neuen Eigentümer übergehen.

Als Käufer werden folgende Unterlagen/Infos benötigt:

o Alle Personen, die im Grundbuch eingetragen werden, müssen mit Personalausweis oder Reisepass vor Ort erscheinen.

o Objektbezogene Finanzierungsbestätigung der Bank und Grundschuldbestellungsurkunde müssen im Original vorliegen. Um alle weiteren Unterlagen wie beispielsweise einen aktuelle Grundbuchauszug, einen Auszug aus dem Liegenschaftskataster, den Energieausweis etc. kümmert sich der Makler.

Immobilienbewertungen erfordern Sachverstand und Erfahrung. Es gibt immer wieder Eigentümer, die ihre Immobilie mal eben so anbieten und guten Glaubens erwarten, es werden sich umgehend eine Reihe von Interessenten melden, die auch noch bereit sind, den vorgestellten Kaufpreis zu bezahlen. In Einzelfällen mag es vielleicht sogar zutreffen. Besser ist es allerdings, wenn Kunden sich die Unterstützung eines Immobilienmaklers in Freiburg und Umgebung sichern. Wer aber in die Verkaufsprozesse planlos beginnt und solchermaßen ins Blaue hinein startet, riskiert alles. Ist der Verkaufspreis zu hoch angesetzt, riskiert man die potenziellen und vor allem ernsthaften Interessenten sofort abzuschrecken und vergibt die Chance, mit solchen Interessenten überhaupt in Kontakt zu kommen. Genau darin besteht oft die Kunst beim Immobilienverkauf. Es geht im ersten Schritt immer darum, grundsätzliches Interesse zu wecken. Dies ist nur möglich, wenn halbwegs realistische Verkaufspreise benannte werden und das Angebot so formuliert ist, dass es wirklich interessant erscheint. Alles andere ist spekulativ. Umgekehrt wird der Verkaufspreis zu niedrig angesetzt, muss damit gerechnet werden, dass Interessenten den Preis noch weiter nach unten verhandeln wollen und ein Kaufpreis vereinbart wird, bei dem Geld verschenkt wird. Bei einem zu niedrigen Preis ist auch die Möglichkeit gegeben, dass die Interessentend denken, dass etwas mit der Immobilie nicht stimmig ist. Diese Fehler bzw. Nachteile können vermieden werden, wenn der Verkehrswert der Immobilie bekannt ist und man weiß, zu welchem Angebotspreis das Objekt angeboten werden sollte. Nur wenn realistische Grundlagen vorhanden sind, kommen Eigentümer/Verkäufer ans Ziel. Nur wenn dir objektiven Wertfaktoren der Immobilie bekannt sind, kann objektiv, fair und zielführend mit Kaufinteressenten verhandelt werden.

Für die Einschätzung von Immobilien sind eine ganze Reihe unterschiedlicher Faktor maßgebend. Interessenten, die nach einer Immobilie suchen, vergleichen am Markt befindliche Angebote. Vornehmlich orientieren sie sich dabei am Verkaufspreis. Wird der Verkaufspreis zu hoch angesetzt, sortiert der Interessent das Angebot schnell aus, wenn er den geforderten Preis nicht finanzieren kann oder wenn der Preis ihm im Vergleich zu anderen Objekten nicht angemessen erscheint. Wird der Kaufpreis zu niedrig angesetzt, verschenkt der Verkäufer Geld. Auch in diesem Fall versuchen Interessenten, den Kaufpreis weiter zu drücken, so dass im Ergebnis weitaus weniger Geld für die Immobilie bezahlt wird, als wenn der Kaufpreis realistischerweise angesetzt gewesen wäre. Bei einem zu niedrigen Preis ist auch die Möglichkeit gegeben, dass die Interessenten denken, dass etwas mit der Immobilie nicht stimmig ist. Wir zeigen Ihnen als Immobilienmaklerinnen aus Freiburg und Umgebung gerne auf, welche Verkaufsfaktoren für Ihre Immobilie relevant sind und erklären Ihnen genau, warum Ihr Objekt zu welchem Preis angeboten werden sollte.

Der Verbraucher kennt das Widerrufsrecht schon von anderen Gelegenheiten, z. B. aus dem Online-Handel. Mit der Novellierung des Verbraucherrechts im Juni 2014 sind auch Maklerunternehmen verpflichtet, Kunden über ihre gesetzlichen Widerrufsrechte zu informieren, wenn der provisions-pflichtige Maklervertrag im Fernabsatz oder außerhalb der Geschäftsräume des Maklers geschlossen wird. Damit stärkt der Gesetzgeber die Rechte der Verbraucher. Oftmals wird der Maklervertrag mit dem Kaufinteressenten bereits vor der Besichtigung geschlossen. Seit Ende 2020 muss zudem ein Textformerfordernis beachtet werden, wenn es um den Kauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung geht. Beides sollte den Verbraucher nicht abschrecken, da eine Provision nur zu zahlen ist, wenn es zum Kauf-/Mietvertrag kommt.